#03 郊外の築古木造アパート。不人気条件のオンパレードの空室も埋められる？

Case 03：コーポ広

内灘町にある築49年の木造アパート。東京在住の27歳のオーナー様が、初めての不動産投資として購入された物件です。仲介元の不動産会社様を通じて、管理のご相談をいただきました。

全6室のうち空室は1室でしたが、こちらがなかなかの高難度物件。間取りは和室二間の2K、浴室はタイル貼りの在来工法、給湯器は煙突付きの室内型、トイレは暖房便座なし。さらには雨漏りも発生していてー‥と、一般的には敬遠されやすい条件が揃っていました

はじめて内見にうかがった際に撮影。雨漏り（左）と、室内型の給湯器がある台所（右）

原状回復の見積もりは最低50万円。しかし、オーナー様は「できるだけ投資を抑えて運用したい」と希望されていました。

そこで私たちは、工事内容と仕様を一つひとつ精査。必要な箇所に絞って工事を行い、費用を約30万円まで圧縮しました。これも管理専門スタッフがいる、弊社ならではの強みです。また、雨漏りについても私たちが上階の入居者様宅を確認し、浴室からの漏水が原因であることを特定。その上で適切な修繕を行いました。

タイル貼りのお風呂

現状回復したとはいえ、部屋のポテンシャルが競合物件に劣る以上、正面から勝負しても埋まりません。そこで私たちは、まず生活保護受給者の方も入居できるよう、内灘町の上限額である31,000円に賃料を設定。石川中央保健福祉センターにも足を運び、物件情報の提供を行いました。

しかし、問い合わせはあるものの、対象エリアの条件などが合わず、なかなか成約には至りません。

クリーニングを入れ、さっぱりとした和室。照明も蛍光灯からレトロな暖色系のランプシェードに変更

そこで次に打ち出したのが、「DIY可」「家電付き」という条件です。ターゲットを広げながら差別化を図った結果、「自宅近くでフラワーアレンジメント教室を開きたい」というお客様とのご縁が生まれました。

事業利用であれば浴室を使用することはほとんどありません。事前に改修を入れなかったことで無駄な改修費をかけずに済み、家賃を抑えることにもつながりました。結果として、借主様にとってもオーナー様にとっても、両者にメリットのある契約となったのです。

和室にはお花も映えますね

フラワーアレンジメント教室という華やかな用途で活用いただくことで、物件そのものの印象も向上しました。オーナー様からも「よくやってくれた」と喜びの声をいただいています。

私たちは、物件の弱点を補うために、すぐに大規模な改修を提案することはありません。まずは物件の個性を見極め、誰に響くのかを考え抜く。その上で必要な手を打つことが、仲介の役割だと考えています。